Contratto di affitto del tetto per fotovoltaico: 25 o 30 anni, clausola per clausola
Si firma una volta e dura una generazione. Ecco i tre documenti che incontri e le dieci voci che un contratto di questo tipo contiene, con quello che conviene controllare in ognuna.
Chi vuole affittare il tetto per fotovoltaico con un contratto di 25 anni o di 30 non firma una locazione, ma un diritto di superficie. La differenza è sostanziale: un atto notarile trascritto nei registri immobiliari, che resta valido anche se l’edificio viene venduto. Per questo va letto bene.
Come leggere questa pagina. Le voci qui sotto sono quelle tipiche di un contratto di diritto di superficie per un impianto fotovoltaico. Il contenuto preciso di ogni clausola è quello della bozza che ricevi per il tuo tetto: usala insieme a questo elenco, come una lista di controllo.
I tre documenti, in ordine
La lettera di intenti
Arriva dopo lo studio preliminare. Contiene l’offerta economica e ti chiede, in sintesi, di non trattare con altri per il periodo indicato. Non è ancora il contratto.
Il contratto preliminare
Si firma dal notaio quando il preventivo di connessione alla rete è congruo. Fissa tutte le condizioni e di norma subordina l’atto definitivo al rilascio delle autorizzazioni.
L’atto di costituzione del diritto di superficie
È l’atto definitivo, sempre dal notaio, che viene trascritto. Da qui decorre la durata e, secondo quanto pattuito, il compenso.
Le voci del contratto, una per una
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Che cosa viene concesso
La copertura, o le coperture, identificate con i dati catastali. Insieme al tetto vengono di solito concessi i diritti accessori senza i quali l’impianto non funziona: il passaggio dei cavi, lo spazio per quadri e cabina, l’accesso per la manutenzione.
Controlla che siano elencati tutti gli spazi a terra coinvolti, non solo il tetto.
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La durata
25 o 30 anni. Va scritto da quando decorrono: dalla firma, dall’entrata in esercizio dell’impianto o da un’altra data.
Controlla la data di decorrenza e se è previsto un rinnovo, e a quali condizioni.
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Il compenso
Puoi chiedere un canone annuale per tutta la durata oppure un importo attualizzato, cioè una somma unica versata all’inizio. Il contratto indica la cifra, le scadenze e il modo di pagamento.
Controlla quando matura il primo pagamento e se il canone annuale si aggiorna nel tempo.
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Le condizioni a cui tutto è subordinato
Un impianto si fa solo se arrivano le autorizzazioni e la connessione alla rete. Il preliminare lo dice in modo esplicito e stabilisce che cosa succede se una condizione non si avvera.
Controlla entro quale termine le condizioni devono avverarsi, perché dopo quel termine devi tornare libero.
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I lavori sul tetto
Se la copertura va bonificata o rifatta, il contratto descrive i lavori, dice che li anticipiamo noi e come vengono scalati dal tuo compenso.
Controlla che l’importo dei lavori e il meccanismo con cui viene dedotto siano scritti in cifre, non rinviati a dopo.
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L’uso dell’edificio
Sotto il tetto continui a fare quello che facevi. Il contratto regola gli accessi dei nostri tecnici e gli obblighi reciproci di non intralciarsi.
Controlla come vengono concordati gli accessi e che cosa puoi o non puoi fare sulla copertura, per esempio installare nuovi camini o macchine.
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Manutenzione e responsabilità
L’impianto lo manteniamo noi. L’edificio resta tuo, con la sua manutenzione. Il punto delicato è il confine: di chi è la responsabilità se compare un’infiltrazione dopo il montaggio.
Controlla chi risponde dei danni alla copertura causati dall’impianto e chi interviene per primo.
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Le assicurazioni
L’impianto va assicurato contro i danni che può subire e contro quelli che può provocare all’edificio e a terzi.
Controlla chi stipula le polizze e se ne ricevi copia.
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Vendita, locazione, ipoteca
Il diritto di superficie segue l’immobile: se vendi, chi compra lo trova trascritto e lo rispetta. Puoi continuare ad affittare l’edificio. Se sull’immobile c’è un’ipoteca precedente, serve di norma l’assenso della banca.
Controlla se il compenso passa a chi compra o resta a te, soprattutto se hai scelto l’importo attualizzato.
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La fine del contratto
Alla scadenza le strade sono due: rimozione dell’impianto e ripristino della copertura, oppure passaggio dell’impianto al proprietario dell’edificio. Il contratto deve dire quale, chi paga e con quali garanzie.
Controlla chi sostiene i costi di smontaggio e smaltimento dei moduli.
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25 o 30 anni: come scegliere
Trent’anni spostano più avanti la scadenza e, a parità di tetto, permettono di distribuire l’investimento su un periodo più lungo. Venticinque ti restituiscono prima la piena disponibilità della copertura. La scelta dipende dai tuoi piani sull’immobile: se pensi di tenerlo in famiglia, di venderlo, di ristrutturarlo.
Canone annuale o importo attualizzato
| Canone annuale | Importo attualizzato | |
|---|---|---|
| Che cos’è | Una somma ogni anno, per 25 o 30 anni | Una somma unica, all’inizio |
| A chi si adatta | A chi cerca un’entrata stabile nel tempo | A chi ha un investimento da fare o un debito da chiudere |
| Da sapere | Il totale incassato nel tempo è più alto | È inferiore alla somma dei canoni, perché lo incassi tutto subito |
Nell’offerta trovi entrambe le cifre, così confronti i numeri veri e non le formule.
Il fac simile del contratto: perché non serve
In rete si trovano modelli di contratto pronti da scaricare. Sono utili per farsi un’idea delle voci, e l’elenco qui sopra ha lo stesso scopo. Ma un diritto di superficie si firma dal notaio, che ne controlla la forma e lo trascrive: nessuno firma un modulo prestampato. Quello che ti serve è la bozza vera, con i tuoi dati catastali e le tue cifre, da leggere con chi ti assiste. Te la mandiamo prima di qualsiasi appuntamento.
Domande sul contratto
Esiste un contratto più breve, di 10 o 20 anni?
Noi lavoriamo su 25 o 30 anni. Un impianto fotovoltaico si ripaga in molti anni e i moduli sono fatti per durarne almeno venticinque: con una durata più breve non resterebbe margine per riconoscerti un compenso adeguato.
Che cosa succede alla fine del contratto?
Per legge, quando il diritto di superficie si estingue, ciò che è stato costruito passa al proprietario dell’immobile, salvo che le parti abbiano scritto qualcosa di diverso. Nel contratto deve quindi esserci una clausola chiara: l’impianto viene rimosso e il tetto ripristinato a spese della società, oppure resta a te. È una delle prime cose da leggere.
Posso recedere prima della scadenza?
Il diritto di superficie è un diritto reale costituito con atto notarile, non una locazione con disdetta. Non si scioglie con una lettera. I casi in cui il rapporto può finire prima, per esempio per inadempimento, sono quelli scritti nel contratto.
Che differenza c’è tra tetto e lastrico solare?
Il lastrico solare è la copertura piana e praticabile di un edificio; il tetto, in senso stretto, è quella a falde. Ai fini del contratto cambia poco: in entrambi i casi il diritto di superficie riguarda la copertura e lo spazio sopra di essa.
Il compenso è tassato?
Sì, e il modo dipende da chi sei: società, impresa individuale, persona fisica, azienda agricola. Le regole sono cambiate anche di recente. Prima di firmare fai vedere l’offerta al tuo commercialista, che conosce la tua situazione.
Perché non pubblicate un fac simile del contratto?
Perché un modello senza i dati del tuo tetto dice poco e rischia di confondere: durata, compenso, lavori da scalare e condizioni cambiano da un edificio all’altro. Ricevi la bozza completa prima di qualsiasi firma dal notaio, con tutto il tempo per farla leggere a chi ti assiste.
Fai valutare il tuo tetto
Lo studio preliminare è gratuito e non ti impegna a nulla. Se il tetto rientra, ricevi una lettera di intenti con l’offerta economica scritta.
- Invii il modulo con i dati essenziali del tetto.
- Ti telefoniamo per qualche chiarimento.
- Ricevi l’esito dello studio preliminare e, se positivo, la proposta.
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